Нарынке складской недвижимости Московского региона стало активно развиваться ранее редкое направление— продажа современных логистических объектов класса Апоблокам. Совместное исследование NFGROUP иParametr показало, что запоследний год суммарный интерес кблокам площадью от2 тыс. кв. мпревысил 1,1млн кв. м. При этом 83% запросов поступило отконечных пользователей, анаибольший спрос пришелся наблоки площадью от5 до10 тыс. кв. м.
Dusan Petkovic/Shutterstock/Fotodom
Рынок спекулятивной складской недвижимости вМосковском регионе традиционно ориентирован нааренду. С2010 по2024 год сделки купли-продажи готовых объектов без арендного потока составили лишь 5,8% отобщего объема, что эквивалентно 1,39млн кв. м. Предложение таких объектов также оставалось крайне ограниченным: только 5% отобщего объема нового строительства заэтот период предусматривали возможность продажи. Как правило, нарынок выводились здания целиком или крупные блоки, тогда как формат продажи малых блоков класса, Апрактически небыл представлен.
Пик таких сделок пришелся на2019 год (14,8% отгодового объема), аминимум— на2016-й (0,6%). Всего заэтот период втаком формате было реализовано 1,39млн кв. м. При этом рынок практически непредлагал кпродаже отдельные блоки всоставе логистических комплексов: покупателям приходилось либо заказывать строительство посхеме build-to-suit сминимальным порогом от15 тыс. кв. м, либо приобретать здания целиком.
Запоследние пять лет, нафоне роста складского рынка, инвестиции вобъекты без арендного потока увеличились с2,3млрдруб. в2020 году до34,5млрдруб. в2024-м. Затотже период объем приобретенных площадей вырос вдесять раз— с60 тыс. до650 тыс. кв. м.
Тем неменее, спрос навладение складской недвижимостью последовательно растет, особенно нафоне снижения доступного предложения для аренды. Согласно данным Parametr, запоследний год совокупный объем запросов наблоки класса, Аплощадью от2 тыс. кв. мсоставил 1,1млн кв. м. Наиболее востребован формат площадью от5 до10 тыс. кв. м— нанего приходится 39% отобщего количества запросов. Далее следуют блоки 10–20 тыс. кв. м(23%) исвыше 20 тыс. кв. м(23%). Наименьшая доля (15%) приходится наблоки от2 до5 тыс. кв. м.
Источник: NF Group
Доля запросов отконечных пользователей составила 83% отобщего объема, оставшиеся 17%— отинвесторов. Внутри пользовательского сегмента лидирует оптово-розничная торговля (47%), далее следуют производство (19%) илогистика (11%). Наименьший интерес отмечен состороны e-commerce— 6%. Среди наиболее активных отраслей— электроника иIT(12% запросов), атакже пищевая промышленность (11%). Заними— стройматериалы (9%), грузоперевозки итовары народного потребления (по6%), алкогольная продукция (4%). Вдесятку также вошли автомобильная промышленность, металлообработка, мебель итекстиль. Прочие отрасли сформировали совокупный спрос науровне 23%.
Источник: NF Group
«Донедавнего времени покупка склада подразумевала либо заказ объекта посхеме build-to-suit сминимальным порогом в15 тыс. кв. м, либо поиск здания целиком. Покупка меньших блоков была недоступна— рынок просто непредлагал такого формата. Сейчас ситуация начинает меняться— появляются профессионально построенные иуправляемые склады класса, Асвозможностью покупки небольших блоков от5 тыс. кв. м. Это открывает рынок для малого исреднего бизнеса иотвечает надавно сформированный спрос. Мыожидаем, что вближайшие годы объем предложения спекулятивных блоков напродажу будет расти нафоне развития малого исреднего предпринимательства, откоторых будут исходить запросы наплощади подобного формата»,— сообщил Константин Фомиченко, партнер NFGROUP.
Согласно данным NFGROUP, поитогам 2025 года ожидается ввод 75 тыс. кв. мспекулятивных площадей свозможностью продажи. При этом 20 тыс. кв. мизэтого объема— блоки девелопера Parametr, что составляет 26% отвсех новых объектов подобного формата.